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Lettre N°33

Achat ou vente d'un bien immobilier

  • L'estimation de son prix

Les particuliers peuvent accéder gratuitement à une base de données qui permet d'estimer un bien immobilier dans le cadre : d'une vente ou d'une acquisition potentielle, d'une succession, d'une donation ou d'une procédure administrative (contrôle fiscal, expropriation), du calcul des aides au logement. Les informations proviennent des données de l'administration fiscale relatives aux ventes de biens immobiliers à usage d'habitation.

Terrain de foot synthétique

  • Les risques pour la santé humaine et l'environnement

L’Agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail a publié une note d’appui scientifique et technique relative a? une demande sur les éventuels risques liés a? l’emploi de matériaux issus de la valorisation de pneumatiques usagés dans les terrains de sport synthétiques et usages similaires. Les conclusions de cette note sont les suivantes : en matière de risques pour la sante? humaine, l’analyse des données de la littérature conduit l’Anses a? constater que les expertises sur les risques liés a? l’exposition de sportifs et d’enfants utilisateurs des terrains synthétiques, ainsi que de travailleurs impliqués dans la pose et l’entretien de ces terrains concluent majoritairement a? un risque sanitaire négligeable. Les principales substances analysées et étudiées incluent des métaux lourds, des plastifiants, des additifs ou des COV. Les concentrations mesurées dans différents milieux (sueur, liquide gastrique, salive etc.) sont inférieures aux valeurs toxicologiques de référence retenues par les auteurs des études examinées. C’est notamment au vu des faibles concentrations de substances cancérogènes émises ou relargue?es par les granulats de pneus, que les études recensées considèrent le risque cancérogène comme faible ou négligeable, sachant que les HAP sont les substances cancérogènes les plus fréquemment évaluées dans les études analysées. Par ailleurs, les études et analyses épidémiologiques ne mettent pas en évidence d’excès de risque de cancers, en particulier des lymphomes et des leucémies, en lien avec la mise en place ou la fréquentation de terrains de sport synthétiques. En matière environnementale, les données de caractérisation des granulats et d'exposition disponibles indiquent l’existence de risques potentiels pour l’environnement. Ces risques sont principalement liés au relargage de métaux (dont le zinc) mais également de substances chimiques organiques telles que certains phtalates ou phe?nols ayant des propriétés de perturbation endocrinienne. Toutefois, en l’état actuel des connaissances, ces données sont insuffisantes pour caractériser les risques éventuels pour l’environnement et les organismes vivants." Pour consulter l'intégralité de cette note : cliquez ici

Contrat

  • La conservation sous forme électronique
  • La conclusion par échange de mails

La Cour de cassation a rappelé dernièrement que lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique. Dans l'affaire en question, un agent sportif réclamait au club qui l'avait mandaté, le paiement de sa prestation pour avoir recruté un joueur. Le club refusait de le payer au motif que le code du sport exigeait un contrat écrit rédigé dans des formes particulières et qu'un échange de mails des parties, ne regroupant pas dans un seul document les mentions obligatoires, ne répondait pas aux exigences légales. Toutefois, la Cour de cassation a jugé que, lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique dans les conditions prévues par le code civil. Elle a également considéré que des courriels échangés par les parties peuvent constituer le contrat fixant leurs engagements respectifs.

Chemins ruraux

  • L'illégalité des échanges de terrains

Il résulte des dispositions du code rural et de la pêche maritime que le législateur a entendu limiter la possibilité d'aliénation des chemins ruraux au seul cas de la vente, que par ailleurs il réglemente strictement. En effet, les chemins ruraux, bien qu'appartenant au domaine privé de la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés, n'en sont pas moins affectés à l'usage du public et ouverts à la circulation générale. Ils répondent ainsi à un intérêt général. C'est pour cette raison que la loi ne prévoit pas la possibilité de modification de l'assiette d'un chemin rural par d'autres dispositifs que l'aliénation. Une procédure d'échange de terrains risquerait de méconnaître les dispositions garantissant le caractère d'utilité publique du chemin. De ce fait, le déplacement des chemins ruraux par échange de terrains n'est pas permis et est sanctionné par le Conseil d'État. Les communes peuvent toutefois procéder au déplacement de l'emprise d'un chemin rural. Il convient pour ce faire, dans un premier temps, de mettre en œuvre pour le chemin initial une procédure d'aliénation, elle-même conditionnée à la fois par le constat de fin d'usage par le public et une enquête publique, préalables à une délibération du conseil municipal. Dans un second temps, une procédure de déclaration d'utilité publique permettra à la commune de créer un nouveau chemin. Les communes disposent ainsi des possibilités juridiques pour modifier le tracé des chemins ruraux. Pour l'ensemble de ces raisons, il n'est pas prévu de modification réglementaire ou législative à la procédure d'aliénation des chemins ruraux communaux.

  • Réponse du ministère de l'Agriculture et de l'Alimentation publiée dans le JO Sénat du 20/09/2018 - page 4783

Résidences principale et secondaire

  • Les définitions et différences

Conformément aux dispositions des articles 1407 et 1408 du code général des impôts (CGI), la taxe d'habitation (TH) est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux meublés affectés à l'habitation, que le logement soit occupé à titre d'habitation principale ou secondaire. Selon la doctrine administrative, l'habitation principale s'entend du logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels ou, lorsque l'un des conjoints exerce une profession qui l'oblige à de fréquents déplacements, le logement dans lequel sa famille, et notamment son conjoint, réside en permanence. A contrario, il n'existe qu'une définition par défaut de la résidence secondaire qui correspond ainsi aux logements non affectés à l'habitation principale. En matière de TH, seule la résidence principale donne droit aux avantages fiscaux existants afin de tenir compte de la charge contrainte que cette résidence constitue pour tous les foyers. Il ne peut exister qu'une seule résidence principale par foyer, la pluralité d'habitation principale est par conséquent exclue. Ainsi, lorsque le conjoint ou un autre membre du foyer fiscal occupe un autre logement, celui-ci est imposé à la TH dès lors qu'il rentre dans les dispositions de l'article 1408 du CGI et ne peut bénéficier des avantages fiscaux liés à l'habitation principale pour ce logement. Introduire des assouplissements à ces principes conduirait à procéder à des distinctions entre résidences secondaires selon la finalité de leur utilisation et créerait des inégalités au détriment d'autres redevables qui, pour d'autres motifs tout aussi légitimes, sont tenus d'avoir deux résidences. Dans le prolongement de la décision du Conseil constitutionnel n°  2017-758 DC du 28 décembre 2017 validant la conformité à la Constitution du nouveau dégrèvement prévu à l'article 5 de la loi n°  2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 qui permettra à environ 80 % des foyers d'être dispensés du paiement de la taxe d'habitation au titre de leur résidence principale d'ici 2020, le Président de la République s'est engagé à supprimer la taxe d'habitation afférente à la résidence principale pour l'ensemble des ménages. Cette suppression sera discutée lors d'un projet de loi de finances rectificative ad hoc prévu en 2019. L'avenir de la taxation des logements non affectés à la résidence principale fera donc partie intégrante des débats parlementaires.

  • Réponse du ministère de l'Economie et des Finances publiée dans le JO Sénat du 20/09/2018 - page 4789

Implantation d'un débit de boissons

  • Les zones de protection

Les zones de protection sont des périmètres au sein desquels l'installation de nouveaux débits de boissons à consommer sur place est, par principe, interdite, qu'il s'agisse d'une ouverture, d'une translation au sein de la même commune ou d'un transfert d'un lieu à un autre de la région. Elles ne concernent ni les restaurants, ni les établissements de vente à emporter. Selon le premier alinéa de l'article L. 3335-1 du code de la santé publique (CSP), la définition de leur périmètre ne remet pas en cause l'existence des débits de boissons à consommer sur place régulièrement installés avant leur édiction par chaque préfet. Sur le fondement des dispositions de l'article L. 3335-1 du code de la santé publique, il appartient au préfet de prendre des arrêtés pour déterminer, sans préjudice des droits acquis, les distances auxquelles les débits de boissons à consommer sur place ne peuvent être implantés autour de certains édifices et établissements. Cette délimitation est facultative autour : des édifices consacrés à un culte ; des cimetières ; des établissements d'instruction publique et établissements scolaires privés ainsi que tous les établissements de formation ou de loisirs de la jeunesse ; des établissements pénitentiaires ; des casernes, camps, arsenaux et tous bâtiments occupés par le personnel des armées de terre, de mer et de l'air ; des bâtiments affectés au fonctionnement des entreprises publiques de transport. Elle est obligatoire pour : les établissements de santé, maisons de retraite et tous les établissements publics ou privés de prévention, de cure et de soins comportant hospitalisation ainsi que les dispensaires départementaux ; les stades, piscines, terrains de sport publics ou privés. Dans le cas particulier des églises, comme tout édifice consacré à un culte, c'est au préfet de décider d'édicter, ou non, une zone de protection autour d'elles, en fonction de l'appréciation des circonstances locales. Enfin, si une modernisation des zones de protection paraît envisageable eu égard à une certaine obsolescence de la liste figurant à l'article L. 3335-1 du CSP, leur suppression complète n'apparaît pas pertinente et paraitrait contraire à la politique de santé publique menée par le Gouvernement. Ainsi, les deux types d'établissements pour lesquels la délimitation d'une zone de protection est obligatoire méritent d'être conservés. De même, dans la continuité des efforts de prévention à l'attention de la jeunesse, le préfet devrait également déterminer une zone de protection autour des établissements d'instruction publique et des établissements scolaires privés ainsi qu'autour des établissements de formation ou de loisirs de la jeunesse. En revanche, une réflexion pourrait être menée sous l'égide du ministère chargé de la santé sur l'éventuelle suppression de certaines délimitations facultatives.

  • Réponse du ministère de l'Intérieur publiée dans le JO Sénat du 20/09/2018 - page 4796

Domaine public routier

  • Les biens concernés

La police de la conservation du domaine public routier vise à sanctionner les atteintes à l'intégrité ou à l'usage normal de ce domaine. Celle-ci s'exerce, en vertu de l'article L. 111-1 du code de la voirie routière, sur « l'ensemble des biens du domaine public de l'État, des départements et des communes affectés aux besoins de la circulation terrestre, à l'exception des voies ferrées ». Le champ d'application est donc étendu puisqu'il concerne les voies appartenant au domaine public routier, ainsi que l'ensemble de leurs dépendances. En revanche, les voies appartenant au domaine privé de la collectivité territoriale ne sont pas concernées. Sont donc exclus les chemins ruraux, les chemins et sentiers d'exploitation ainsi que les voies privées qui ne sont pas ouvertes à la circulation publique. À titre d'illustration, le juge administratif a reconnu l'appartenance au domaine public routier d'une place affectée à la circulation publique et partiellement aménagée en parc de stationnement (Tribunal des conflits, 08/12/2014, n°  C3971) et d'une place ouverte à la circulation des piétons (Tribunal des conflits, 13/04/2015, n°  C3999).

  • Réponse du ministère de l'Intérieur publiée dans le JO Sénat du 20/09/2018 - page 4799

Equipements sportifs communautaires

  • Les modalités de financement

Aux termes du 4° du II de l'article L. 5214-16 du code général des collectivités territoriales (CGCT), la construction, l'entretien et le fonctionnement des équipements sportifs d'intérêt communautaire constituent une compétence optionnelle pour la communauté de communes. En pratique, en milieu rural notamment, il est fréquent que cette compétence fasse partie de celles que la communauté choisit d'exercer en lieu et place de ses communes membres, dans la mesure où cela permet un partage des coûts des équipements sportifs de proximité tels que les complexes multisports et les piscines, favorisé par la mutualisation de moyens et de personnels. Lorsque la compétence en matière d'équipements sportifs est prise par la communauté, son organe délibérant doit en définir l'intérêt communautaire. Sont en principe reconnus d'intérêt communautaire les équipements caractérisés par leur dimension financière, leur taux de fréquentation important ou leur rayonnement (accueil de compétitions ou de manifestations sportives). Le financement de l'équipement d'intérêt communautaire est ainsi pris en charge par la communauté de communes, qui peut bénéficier de subventions de l'État, de la région, du département et des communes membres en application de l'article L. 5214-23 du CGCT. La communauté de communes peut également bénéficier de fonds de concours, prévus au V de l'article L. 5214-16 du CGCT, versés par les communes membres, sous réserve que leur montant n'excède pas la part du financement assurée, hors subventions, par la communauté de communes. Ces fonds sont versés après accords concordants exprimés à la majorité simple du conseil communautaire et des conseils municipaux concernés. Dans une logique inverse, l'établissement public de coopération intercommunale peut verser des subventions pour participer au financement d'un équipement sportif d'intérêt municipal, mais qui présente un intérêt pour l'ensemble du territoire intercommunal. Les décisions portant sur les modalités de contribution financière des communes membres à l'entretien et au fonctionnement d'un équipement sportif d'intérêt communautaire (programmation des activités, information des usagers, maintenance, etc.) font l'objet d'une discussion en conseil et sont prises dans les conditions de majorité. Le conseil ne peut pas imposer unilatéralement à la commune d'implantation de l'équipement de le financer de façon plus importante que les autres communes. Il appartient au conseil communautaire d'encourager, par des actions d'information, la fréquentation de l'équipement par le plus grand nombre d'usagers, et ce dans l'ensemble des communes qui composent la communauté, au titre par exemple de la promotion du « sport pour tous ».

  • Réponse du ministère de l'Intérieur publiée dans le JO Sénat du 20/09/2018 - page 4801

Elagage des plantations riveraines de voies

  • Les pouvoirs du maire

En application de l'article D. 161-24 du code rural et de la pêche maritime, le maire dispose du pouvoir de police lui permettant de faire exécuter d'office l'élagage des plantations qui empiètent sur les chemins ruraux à partir de propriétés riveraines, aux frais de ces propriétaires. Le maire dispose du même pouvoir sur les voies communales en application de l'article L. 2212-2-2 du code général des collectivités territoriales (CGCT) et le président du conseil départemental sur les voies départementales à l'extérieur d'une agglomération en application de l'article L. 131-7-1 du code de la voirie routière. En ce qui concerne les voies départementales situées à l'intérieur d'une agglomération, le maire peut imposer des travaux d'élagage d'arbres menaçant la sécurité publique sur le fondement des dispositions des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du CGCT en cas de danger grave ou imminent. Si dans ce dernier cas, en l'état actuel du droit, le coût des travaux incombe à la commune qui ne peut pas directement en imposer le paiement aux propriétaires riverains, celle-ci peut exercer devant le juge judiciaire une action récursoire à l'encontre des propriétaires, dès lors que les désordres constatés résident dans un manquement à leurs obligations. Le Gouvernement n'est pas opposé à une évolution de la législation unifiant les pouvoirs de police du maire en matière de voies de communication à l'intérieur des agglomérations qui permettrait de faciliter la facturation des travaux d'élagage engagés aux propriétaires défaillants, quelle que soit la nature de la voie.

  • Réponse du ministère de l'Intérieur publiée dans le JO Sénat du 20/09/2018 - page 4801

Droit d'expression de l'opposition

  • Les supports d'information concernés

L'article L. 2121-27-1 du code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose que : « Dans les communes de 3.500 habitants et plus, lorsque la commune diffuse, sous quelque forme que ce soit, un bulletin d'information générale sur les réalisations et la gestion du conseil municipal, un espace est réservé à l'expression des conseillers n'appartenant pas à la majorité municipale. Les modalités d'application de cette disposition sont définies par le règlement intérieur ».  La cour administrative d'appel de Versailles, dans un arrêt n°  06VE00222 du 17 avril 2009, a précisé que le droit d'expression de l'opposition vaut indépendamment des supports utilisés ou de leur périodicité pour « toute mise à disposition du public de message d'information portant sur les réalisations et la gestion du conseil municipal, quel que soit la forme qu'elle revêt ». Le tribunal administratif de Dijon a jugé plus récemment, dans une décision en date du 29 septembre 2016, que dès lors qu'une page « Facebook » est créée spécifiquement pour la ville, que cette page comporte des documents, photos ou vidéos actualisés, ainsi qu'un lien hypertexte permettant de rediriger l'utilisateur sur le site officiel de la ville, cette page doit alors être regardée comme constituant un bulletin d'information générale au sens de l'article L. 2121-27-1 du CGCT. En revanche, pour ce qui concerne le service en ligne « Twitter », le tribunal administratif juge que cet outil de microblogage personnalisé, limité en nombre de caractères et fonctionnant en temps réel, ne peut être regardé comme un bulletin d'information générale au sens de l'article précité. Ainsi le droit d'expression reconnu à l'opposition vaut également pour les publications internet, notamment sur les réseaux sociaux, sauf lorsqu'il s'agit d'un outil de microblogage. Il résulte donc de la jurisprudence que présente les caractéristiques d'un bulletin d'information générale, au sens de l'article L. 2121-27 du CGCT, et ouvre un droit d'expression à l'opposition, une page internet qui a pour objet principal les affaires de la ville, qui est mise à jour régulièrement s'agissant des actions du conseil municipal et qui invite l'utilisateur à avoir accès au contenu de ces informations. En revanche, dès lors qu'une page internet ne remplit pas ces conditions, il ne pourra être établi de façon certaine que son existence a pour principal objet d'informer les utilisateurs sur les actions entreprises au niveau de la municipalité et, de fait, il ne pourra être affirmé qu'elle constitue un bulletin d'information générale de nature à ouvrir un droit d'expression à l'opposition.

  • Réponse du ministère de l'Intérieur publiée dans le JO Sénat du 23/08/2018 - page 4342

Amicale gaulliste de la Haute-Saône

  • Soirée dansante "Chez Berthe", le 6 octobre 2018